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惠州投资客的噩梦开始了

来源媒体:财经领域爱好者更新时间:10-07点击:6545

来源:房圳探

深圳楼市进入了至暗时刻,惠州楼市就直接躺给你看,作为一个长期不看好惠州楼市的小V,惠州的这一刻终于开始了,它比我预想的更快更直接。

从2016年开始惠州的新房就一直没涨,这些年买入的近百万业主都在站岗,大部分还跌了。过去五年惠州卖掉了约78.6万套新房,平均每年卖掉15.72万套,平均每个月卖掉1.31万套,平均每天卖掉440套房子,这真是一个恐怖的数字。这些房子大部分都被深圳人以各种借口买了,过去深圳人在惠州买房的肯定比在深圳买房的多。还有全国各地的楼市大V带去的粉丝也为惠州楼市去库存做了不少贡献。

惠州楼市横盘五年后,上百万深圳业主用幻想支撑起来的惠州房价在今年6月份迎来了惠州各大银行停止贷款。

哪怕是个别可以贷款的银行,利率高达6.5%以上,这简直是在苦苦支撑的业主伤口上撒盐。我想惠州的理想状态是我有卖不完的新房,你们既然来这里买房了,就别想跑了。作为已经买入惠州房子的业主,就不要再为难来惠州买房的新业主了,这种事情让开发商干就好了。

全国楼市调控的大旗下,干死二手房的结果会很快传导到新房市场,8月份惠州新房仅成交6384套,9月份截止到29号新房仅成交4550套。

这和深圳二手房成交量暴跌完全不一样,惠州新房成交量暴跌是很可怕的,深圳二手房哪怕不成交也有居住属性支撑,并且分散在单个业主身上。惠州天量的新房供应还在路上,成交量暴跌会导致惠州新房库存严重积压,开发商可以坚持的时间远远不如有居住属性支撑的单个深圳业主,大部分开发商遇到严重积压的库存是坚持不了多久的。

过去这么多年买入惠州房产的业主大部分都是深圳和全国各地过去的,惠州的房子居住支撑极低,没有居住属性的房子完全靠各地的投资客用意念支撑着。也就是惠州天量的房子,最终大部分人是不可能用刚性居住兑现的,住不了,租不掉,没人买的房子亏掉首付还要还银行的贷款,这种情况接下来惠州一定会越来越多。

9月份有开发商把变相送首付的方法都想出来了,这样的情况持续下去,过去五年买惠州新房的业主一夜之间首付都亏完了。哪怕开发商不降价,过去五年买惠州的业主想卖掉首付基本上也亏的没多少了。只是这一刻很多业主对房价的幻想会破灭,泡沫破的更快。

在深圳楼市都涨不动的氛围下,再也不焦虑的深圳购房者为了买房而买房的动力就越来越小,没有了深圳购买力的支撑,接下来惠州新房的成交量将更加低迷,在这种低迷的成交下最难受的是惠州库存严重的开发商,他们一定会想各种花式营销卖房,甚至是亏本割肉。长期最受伤的还是深圳的惠州百万业主,大部分最后肯定逃不出来,注定是炮灰。

惠州业主和开发商面临的环境到底有多严峻,这些年进去的百万业主突然面临银行不贷款,过去亏本可能卖掉的房子,现在亏本都很难卖掉。开发商更惨,截止到9.29号惠州今年前9个月新房成交仅80729套,按过去5年惠州新房成交的平均数计算,今年前9个月惠州少卖了37171套新房,这是整个惠州新房按过去五年平均值计算多出来的库存,这里面还没有计算正常的库存量,这种低迷的成交量,到年底惠州可售新房库存将继续增加。

还有更加残酷的现实摆在惠州楼市前面,惠州新房销售在去年迎来了高光时刻,土地出让也创了一个高点。2020年惠州土地成交比2019多了一倍还要多,也就是2021以后惠州新房将迎来一个天量的供应。

2016年惠州土地供应350万㎡,成交253万㎡。

2017年惠州土地供应382万㎡,成交380万㎡。

2018年惠州土地供应303万㎡,成交279万㎡。

2019年惠州土地供应366万㎡,成交251万㎡。

2020年惠州土地供应707万㎡,成交603万㎡。

惠州2020年土地出让603万㎡,这是什么概念,如果平均容积率5,每套房子平均按90㎡计算,可以建33.5万套房子。按现在惠州这么低迷的新房成交量,惠州一年的土地出让,要6年才能卖完,这里还没有算2020年前土地库存和2020后的土地出让。

毫无疑问,去年在惠州拿地的开发商都被套的死死的。

过去新房供应遥遥领先的惠州,在大湾区几十万中介和购房者的大力支持下,经历了过去五年的高光时刻,不仅套了百万购房者,还套了最多的开发商。

接下来的惠州楼市一定会经历多重打击下的成交量和价格继续下跌,这是投资客和开发商的噩梦,在房住不炒的大前提下,靠投资客支撑,没有实际居住的惠州楼市,泡沫一定会以最快的速度破灭。

开发商肯定会想各种办法卖房套现,他们不能等,等时间长可能就挂了,最直接的办法是无底线降价,天量新房降价将直接影响到惠州天量二手房。

接下来以惠州为主的临深很可能比环京楼市更惨,虽然惠州偏远郊区的房子会把投资客套的死死的,但是风险最大的还是过去临深炒作最多,价格最高的房子。

面对大降价的惠州楼市,购房者一定要谨慎,严重过剩的房子哪怕再便宜,都没有购买的价值。另外在开发商无底线降价的同时,一定要关注你买的房子能不能收楼。

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